証券会社情報

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１２月６日（土）に札幌でベンディアムさん主催でセミナーが開催されます。
そちらで、仙台、金沢につづいて講師をさせていただきます。

http://www.vendium.net/recruit/index.html


開催日 】
平成 20 年 12 月06（土）13:00-17:30　　（開場・受付開始は 12：45より）

【 場 所 】
TKP札幌ビジネスセンター　５階会議室
北海道札幌市中央区北三条西3丁目1-44札幌富士ビル
アクセス：札幌駅南口地下街9番出口直結

【参加費用】
セミナー参加　　３，０００円
懇親会 参加 ５，０００円

【セミナー内容】
◆１部 セミナー 13:00-17:30 （先着80名様）
　 ●あかちゃんこと赤井 誠　氏
　 ●三代目大家マサ　氏
　 ●加藤　ひろゆき　氏

◆2 部 懇親会 18:00-20:00 （先着40名様）
　 セミナー会場近くのお店にて開催となります。



北海道のみなさまとお会いするのを楽しみにしております。

なお、５日の午前中にあかちゃんと一緒に札幌入りする予定にしております。
５日にお時間のあるオーナーさんで、札幌の物件を見学させていただいたりできる方がいましたらぜひお願いしたいと思います。
５日の夜は、図面舞踏会を札幌で開催してもらうようになっていると思います。


また、１１月２９日は、私は参加しませんが、ベンディアムさんのセミナーが、名古屋で開催されます。
こちらもまだ参加者募集中です。

http://www.vendium.net/recruit/post_2.html

【 開催日 】
平成 20 年 11 月29（土）13:00-18:00（開場・受付開始は 12：45より）

【 場 所 】
TKP名古屋会議室
愛知県名古屋市中村区椿町1-16　井門名古屋ビル７階
ＪＲ名古屋駅、近鉄名古屋駅、名鉄新名古屋駅　　太閤通口　徒歩１分

【参加費用】
セミナー参加　　３，０００円
懇親会 参加 ５，０００円

【セミナー内容】
◆１部 セミナー 13:00-18:00 （先着90名様）
　　※講師に『投資家けいちゃん氏』が、お話していただける事になりました。
　●和合 実 氏
　●あかちゃんこと赤井 誠　氏
　●ひろ＠大家塾塾長　氏
　●投資家けいちゃん　氏

◆2 部 懇親会 18:30-20:00 （先着60名様）
　セミナー会場近くのお店にて開催となります。


両セミナーとも参加希望の方は、ベンディアムさんのホームページより申し込みをしてください。

オススメ・スポンサーサイト： ビジネス | post | 仙台 | 投資家 | http | 金沢 | セミナー | アクセス | ホームページ | 札幌市 | 講師

作者:三代目大家マサ

更新日:2008年12月6日 1時45分

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不動産投資の総合相談会『楽待コミュニティ』
が１２月７日に開催されます。

不動産業者さんと元・普通のサラリーマン、松村裕一氏（総投資額１２億円）、「お宝不動産」 沢孝史氏、サラリーマン大家さん 芦沢晃氏、司法書士の渡邉太一さんら豪華メンバーとの交流の場です。
前回、参加しましたが、とても楽しいイベントでした。

お時間のある方は、ぜひ参加してみてはいかがでしょうか？
私は、今回は残念ながら札幌にいるので参加できません。
次回は、ぜひ参加したいと思っています。
オススメ・スポンサーサイト： コミュニティ | 不動産投資

作者:三代目大家マサ

更新日:2008年11月22日 0時41分

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北野さん&けーちゃん　出版記念特別セミナー
が１２月１４日に開催されます。

＜第一部＞　講演者：北野 琴奈（13：05～14：05）

「FP北野琴奈流、逆算で考える、資産運用術と不動産投資」

・目標への近道は逆算思考　～不動産、今年の私の目標と結果～
・金融資産1億円を目指すには　～金融商品　ｖｓ　不動産～
・金融商品と不動産の割合、どうする？
・金融商品、リスクとリターンを数値化する
・不動産、リスクとリターンを数値化する

休憩　14:05～14:15

＜第二部＞　講演者：投資家けーちゃん（14：15～15：15）

「投資家けーちゃん流　満室チーム運営術」

・投資家としてのスタンス
・メンバーはこうして選ぶ
・メンバー別のコミュニケーション術
・コストを掛けるところ掛けないところ
・一目置かれるための自己演出
・空室率５０％物件の再生可能判定チェックリスト

休憩　15:15～15:30

＜第三部＞　北野、けーちゃん、沢のスペシャル対談（15：30～16：45）

私だったらこうする、世代・職種別、最適不動産投資！
プロ投資家として活躍する3者が、様々なシチュエーションについて本音で意見を語り合います。


という３部構成。
書籍の補足や書けない秘密などを話してくれるのではと期待しております。
みなさん、書籍を購入してセミナーへ参加されてはいかがでしょうか？
私も参加予定にしております。


オススメ・スポンサーサイト： 出版 | セミナー

作者:三代目大家マサ

更新日:2008年11月22日 0時33分

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リプラスが破産して、事業譲渡されてデジタルチェックがスポ
ンサーになり、レントゴー保証株式会社になりました。

http://www.rentgo.jp/

レントゴー保証の方と話をして今後の方針が少しわかりました
。

・ハウスコムの集金代行では社会的な多大なる影響を与えたこ
とにより、引き続き保証を続ける方針でハウスコム側と交渉中
。１１月中に方向性が出せる予定。
集金代行は、やめていままでの滞納保証のみを提供予定。

・既存契約については、原則、リプラスの破産で契約は消滅し
ているので引き継がない。

・ただし、各代理店の不動産屋が、今後も引き続きレントゴー
保証と契約して新規契約が期待できる場合は、その代理店で契
約していた過去の契約も引き継ぐ可能性がある。

・既存契約数、代理店数も相当な数なので、順次代理店と交渉
して対応する。時間は相当かかる可能性があり、すべての代理
店との交渉にどのくらい時間がかかるかは見通しは立っていな
い。

・基本的には、既存の契約を引き継ぐ場合にも、原則新たに保
証料がかかる。

このような感じです。
つまり、一番のキーポイントは、既存の代理店が、今後もレン
トゴー保証を引き続き使う意思があるかどうかが一番のポイン
トです。
新しく他社と代理店契約を結んで、今後レントゴー保証を使う
可能性がないところとは既存契約の保証は一切行わない方針で
す。
もしも既存契約で滞納があったり、今後もレントゴー保証を継
続して利用したい大家さんは、リプラスと代理店契約していた
不動産屋に「レントゴー保証を引き続き利用したいので代理店
契約をしてください。」とお願いする必要があると思われます
。


--------------------------------------
Power up the Internet with Yahoo! Toolbar.
http://pr.mail.yahoo.co.jp/toolbar/
オススメ・スポンサーサイト： Yahoo! | toolbar | デジタル | Power | 破産 | Internet | チェック | http | 株式会社 | www | mail

作者:三代目大家マサ

更新日:2008年11月10日 20時17分

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１１月１６日にうっちゃんの出版記念パーティーが開催されます。

http://www.hidamari.bz/dot_r/party1116/party.html

場所は、表参道のカフェです。
リノベーションに興味のある方、お時間のある方は、まだ申し込みできそうなので申し込んではいかがでしょうか？
オススメ・スポンサーサイト： www | 出版 | http | party | パーティー | カフェ

作者:三代目大家マサ

更新日:2008年11月9日 22時36分

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遅くなったが、大阪賃貸住宅フェアにて見つけた面白い仕組みを紹介します。

電気代を安くする方法としては、
・パワーブレーカー
・中央電力

などの業者があります。
それとまた少し違う仕組み（どちらかと言えば、中央電力に近いかな？）で、大家が電力会社から一括で電力を購入して、入居者に大家から（実際は、外注）電気代を請求。
その金額差を大家の利益にできるという仕組みです。

ファミリータイプで、３０部屋程度以上の規模の物件では、メリットが出てくるようです。
いま１棟を見積もりしてもらっているところです。
見積もりの結果次第では、導入も検討してみようと思っております。



汎光電気株式会社の社長の文章を転載します。


以下転載

こんにちは、私は「電力一括契約サービス」の工事を担当し、宝塚市で汎光電気株式会社という電気工事会社の代表をしています尾浦慎亨と申します。

本日は数ある賃貸住宅フェアのブースの中からこの資料を手に取っていただきありがとうございます。
おそらく私のこの手紙を読んでいただいていますあなた様はマンションオーナー様かこれからマンション経営を考えている方だと思います。

さっそくですが、マンションの経営をしていますと色々な業者様から提案営業がくると思うのですが営業マンの話を聞きながら、またはＤＭを読みながら
「この業者は信用できるのだろうか・・」「だまされないだろうか？」
考え始めると様々な心配事があるのではないでしょうか。

　そこで、少しでもあなた様に不安な気持ちを解消してもらえるように、代表である私がどんな人間なのか、そしてどうしてこの会社を始めたのかをサービスの紹介よりも先にお話することにしています。
　昔の話になりますが少しだけお付き合いください。

私の家系は代々、和歌山県高野山の麓で、宮大工を営んでいたそうで、私の祖父も今の橋本市辺りを拠点に、お弟子を抱えて宮大工の棟梁をしていたそうです。父は、その家に５人兄弟の末っ子で長男として生まれました。　戦前、南海電鉄の電車運転手、保線係を経て、大阪コマ劇場電気係、独立し戦後を迎えた時には、大阪に３軒しかなかった電気工事屋の１軒だったそうです。　
大阪の老舗大手電気工事会社「浅海電気工事株式会社」の設立発起人の一人に入り、今の「阪急電気工事株式会社」設立を手伝い、昭和２０年に、自分の会社を設立したそうです。　私はそんな父の４０歳の時、昭和３６年に、大阪北区柴田町、今の阪急インターナショナルホテルの向え辺りで生まれました。その当時、住まいも会社も一緒で、小学４年生まで、父の職場が私の遊び場でした。
父の元にいた職人さんも、私の遊び友達でした。　職人さんが行く現場に連れて行って貰い、今では想像も出来ませんが、建築現場の左官屋さんの砂置き場でトンネルを掘って遊んでいたそうです。　
私は父の事務所で、父が図面を書いている姿が好きでした。　まねをして、父に貰った
紙に「僕も図面書く。」と言ってよく傍の机で絵を描いていました。

　今も時々思い出します。　父の会社は、昭和３２年に兵庫県宝塚市仁川に在る、日本中央競馬会阪神競馬場の厩舎新築工事を手掛けました。その後、今の競馬場の前スタンドの新築工事を手掛けました。そしてメンテナンスを一手に引き受けました。　現在も、私の会社でその後を受け継ぎ、現在のスタンド、大型化したコース、立て替えた厩舎は当社も工事参加致しました。そしてメンテナンス、開催業務のお手伝いも続けております。　当時から競馬会は国策で、電気等での新技術を大量導入し、実験をさせられていました。　父に連れられ、競馬場でもよく遊びました。　当時は、栗東トレーニングセンターが無く、阪神競馬場の厩舎に、馬が常駐していました。
よく考えると、私の遊び場は、常に、電気の工事現場、時代の先端技術の実験場だったのかもしれません。

　私は、大阪の都会で生れ、小学校は淀屋橋にあった大阪市立愛日小学校に行きました。
　さすがに場所柄か、同級生にあの「吉兆」本店の二男や、うどんすきの「美々卯」の一人娘、今のおかみが同級生にいました。　私の卒業期は１０１期生だったと思います。　　

中学、高校ととにかくいっぱい遊んだ学生時代でしたが夏休み等は、父の会社で、現場のケーブル入線作業の手伝いや、材料運搬のアルバイトもしました。

大学は大阪工業大学で、夜間学部の電気工学科に入りました。　大学に入る頃、父の会社を手伝いたく思いました。　卒業してから覚えるより、１日でも早くと意識したことを覚えています。　夜間の学部に進学を選び、同時に父の会社に就職しました。　又、大学ではゴルフ部に入部し、卒業まで席を置きました。　大学２年になると同時に、建築業界の不況に、父の会社も不渡りを貰い、倒産しました。　家族はバラバラ、私も昔父の元で働かれていた方が起こされた板金工場に就職、半年程は、工場に住み込みで働くと同時に大学も続けました。　２年間、板金工場で、番頭として、社会勉強をさせて頂いた時期でした。
会社が倒産するというのはやはり、つらいことでした。自社ビルも、自宅も人手に渡り、
家族ばらばらでいたことが一番さみしかったです。ゴルフ部の活動も続けていましたが、席を置くだけで、練習に参加する事もままなりませんでした。　　　　
しかし、同期のみんなが、集まりだけにしか参加できなくても、仲間として扱ってくれていました。　大学の３年の時です。　クラブ活動でも、みんなの推薦で副主将になりました。　この時に、先輩や同期生、後輩達、全てが私の家の事を理解し、協力してくれました。「副将兼、宴会係なら出来るだろう。」と今でも友達の友情に感謝しています。
その時から私は同窓会の永久幹事就任です。　今も当時の仲間、特に同期の仲間とは、東京、大阪に別れはしていますが、年末には後輩も集めて飲み会をしています。

大学４年ころ、父が、会社を再建、会社組織として設立し直す際、私も会社に戻り、私は代表になりました。　実は学年的には大学４年なのですが、単位が足らず、卒業は、この後２年、正味６年かかったのです。　６年目の時に、放校処分に成らないよう死に物狂いで、小学校からを含め、学生時代の１８年間中、最高に勉強した年でした。　単位も２年分を一気に取るという、信じられない位の成果を出し、父親に「さっさと本気を出さないか、２年も無駄にして。」と怒られたのを覚えています。


会社が傾いた時に、朝ごはんが無くて、我慢したことや、務めていた会社の工事で、７日間徹夜して、仕事を仕上げた時、煙草を吸いながら居眠りして、指をやけどした事は今も笑い話です。


私は、会社に戻ってから、父の直接指導の下、電気工事の施工管理や、電気会社を経営する事を学びました。
　ちょうどその頃、兵庫県宝塚市にある　「大本山　中山寺」の境内改修の工事を請負しました。　このお寺は開山千四百年、聖徳太子により開かれたそうです。　私の会社が一貫して管理させて頂くまでは、さまざまな電気工事の方々が見られていたそうですが、誰が工事を行ったか分からず、故障の修理も分からなかったそうです。　現在も私が一貫して管理させて頂いていますが、平成７年の震災で壊滅的打撃から復活し、再建当時の建物から、平成の先端技術を使った建物まで混在する、立派な伽藍を有するお寺です。
　
　私の電気工事の経験は、競馬場の様な最先端技術の電気工事から、お寺の様な文化財への電気工事、マンションも多数経験、オフィスビルでも、大阪市中央市場の業務管理棟、西梅田のガーデンシティタワーズ、等も経験しました。　直接私の会社で請負した物件、大手電気工事会社の下請け物件も多数経験しました。
　多くの新築工事、改修工事、の中から思う事、現場での経験を世の中に伝え、電気を安全に、快適に使って貰う事の重要性は、これからの私の仕事と考えています。建築工事の中で、基礎工事の最初から竣工直前、もしくは竣工引き渡し後、施主様が入居されて来られるまで、通して現場に携わっている工事業種は請けた建築会社の中でも、電気工事業者のみです。

　余談ですが、電気工事の職人さんは皆器用です。　中には大工さん顔負けの方、左官屋さんより左官小手の使い手、様々な職人さんがいます。　自分の家を、一人ですべて工事をした親方を知っています。　当然水道工事も出来る方もいます。
　他の業種の方には、電気に詳しく、自分で電気工事をされる建築関係の方も沢山おられます。　ですが、そんな方々も、よくよく話すと、もと電気工事会社に勤めていた方が多いのが現状です。　
　そんな電気工事は、建築工事の中での請負費率をご存知ですか。
　実は建築工事予算額の１０％も無いことがしばしばです。　技術の上手、下手での金額の違いはありません。　会社規模でもありません。　積算の仕方も会社毎、個性はありますが、結果の違いは、会社経費の見方位で、材料の仕入れとか、職人さんの人件費等の誤差など殆どありません。　それ位差の起きない職種の一つなんです。　
　話は、変わりますが、上場企業の下請けは現在受けることをやめています。　
それは、一所懸命仕事をすればするほど、下請けの宿命ですが、立て替え払いが増えて契約書のない追加工事を請負い、工事を完成させても、支払いのないことが多く、それが続くと職人さんたちにつらい思いをさせるだけになってしまうからです。
電気は、仕事をする職人も一歩間違えれば大きな事故、命に繋がる危険が降りかかるので、神経を使って仕事をしています。一所懸命、真面目にすればするほど、工事代金は膨らむのですが、膨らむほど支払ってもらえる費用は逆に絞られるばかりなのです。
「何かおかしいな。いい加減にして、適当にしなければ利益が出ないなんて。会社が生き残れないなんて。何かおかしい。」と考えていましたので
　数年前、ついに大手の下請けをやめて、お得意さんのメンテナンスを中心に仕事の方向を変えていきました。
御得意さんの仕事は、数十年先をいつも見据えて、今最適な方法を、適切な価格で提供できること、「これこそが仕事だ。」と思うようになりました。

しかし、この仕事も、不況と共に、安価な業者があふれるようになり、建築業界もおかしくなっているように感じています。
私の仕事も、お客さんが安価な業者に頼んで、やはり、仕事が出来なくなって、そのしりぬぐいをもっと安価でする事に成ってしまったり、僕の仕事の巡り合わせなのかなあと、悲しくなる時もあります。

そんなとき、電力の一括と言う仕事を、紹介で工事しました。それはいままで大手電力会社の独占だった電気が自由化に成るものでびっくりしたことを覚えています
電気は、大量に買うと安く買えるメリットがあります。　このメリットをもっと一般の人にも知ってもらいたい、このメリットを受け取ってほしいと考えるようになりました。

そこで私は電気室を自分で持ってもらうことさえできれば、安く買えるメリットをみんなが受け取れるのではないかと、開発を始めました。　僕たちは電気工事の会社なので、工事代金が正当にもらえればこんなうれしいことはないのです。　今まで、やった仕事に対して、ほとんどもらえたことが無い業界だから言えることなのですが、お客様から直接依頼される仕事、喜んでもらえる仕事は、とてもやりがいがあります。
　何といっても、工事業者は、下請けで、良い工事業者でも、そうでないところでも、料金が同じ、いえ、うまく安価で仕上げないと生き残れなくなっています。
こんな時だからこそ、技術の高い業者が適切な工事代金を受け取れて、お客様に喜ばれる。　沢山の同業者の仕事も提供していきたいと本当に願っています。


３６５日電気は何かあったら大変なので、いつも何かあったら、すぐ飛んでいけるように私は何時も、待機しています。　これは意外と知られていませんが、お寺さんの仕事をしているために、お盆もお正月もいつも仕事していて、一年の内３４０日出勤していて、「いまどきどうしてこんなに休みがないの。」と家族からは不思議がられますが、父の代から、ずっとこのスタンスで来ています。
　たぶん性格の問題もあると思いますが、仕事が趣味で仕事していないと落ち着かないのかも知れません。
そのおかげもあって、お寺様にはどんな大きな工事をする時も必ず私の意見を聞いてもらいその通りにして頂けることは毎日の仕事のたまものだと思っています。
　いま、建築業界も手抜き工事、耐震偽装などと騒がれましたが、実は、工事の期間中どんな工事をしていたのか、最後に工事のしわ寄せが来るのが電気工事なので、電気工事屋さんに聞けば、コンクリートがうまく打てているか、工事業者の質がどうか、丁寧に工事されているか、現場が上手くできているかどうか、細かいことがすごくよくわかります。

現代の生活で電気を使わない生活はあり得ません。空気があるがごとく、部屋に入って明るくなって当たり前。　テレビも映って当たり前、冷蔵庫の飲み物も冷えていて当たり前、電子レンジに料理を入れて、チンすれば、　アッと言う間に熱々の料理の出来上がり。
　全て電気を使っていての話です。
世の中に色々建築物が有ります。インテリジェントビル、学校、娯楽施設、工場、お寺や神社、高速道路、色々想像して下さい。
想像された、建築物をよく考えてみてください。照明器具が付いていませんか。
有名なデートスポットから見る夜のきれいな風景も全て電気で点いています。

では、電気をどの様に、あなたの処に届くのかをお伝えします。　
電力会社の発電所、火力、水力、原子力、風力等の発電所で起こされた電気は、山や谷
に建てられた鉄塔に張られた電線を伝わり、町に入って来ます。変電所で電圧を変え、今度は電柱に張られた電線を伝わって、御家近所まで来ます。
　御家の場合は、電柱の上で変圧されて、御家に入ってきます。　御家の電気盤を通って
壁や天井の中に張られた電線を伝わってコンセントや照明、スイッチまで届きます。
　全て、電気に携わる仕事をされる方々が作った物を伝わって届いて来ているのです。
　空気の如く使う電気、電気はご存じの通り間違えて繋ぐと「バチン」と火花が出ます。
　火事にもなります。　爆発も起こします。
　ですから、国家資格を持った技術者が、工事を行います。　電気に携わる方々は、特に色々な専門知識を常に勉強し、時代の変化に敏感で新しい技術を身につける努力を怠りません

現在の家電製品の進化、最先端の電気製品の進化スピードは目覚ましく、生活の便利さの追求は、停まる事を知りません。
　その時代の要求が、常に電気に係る仕事をする者に、勉強する事を求めてきます。
　
私は、その電気技術の進化や、電気を使い便利で、安全な生活を送って頂く方法を工事や
お話を通じて伝え続けています。

同封しています「電力一括契約サービス」をお伝えしたく思いましたが
悪徳業者などが日々ＴＶやニュースで流れている昨今ですので
まずはサービスよりも会社の代表である私がどんな人間かを知っていただきたく思い長文にはなりましたがお手紙を書かせていただきました。

資料を見ていただき、分かりにくい点などございましたら
どんな些細なことでもかまいませんのでご連絡くださいませ。

お忙しい中ここまでの長文の手紙を読んでいただけたことと
賃貸住宅フェアを通しあなた様と手紙を通じて出会えたことに感謝しています。




　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　汎光電気株式会社　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　代表取締役社長　尾浦 慎亨　　　




以上、転載終わり。

それから、ブログでは読みにくいので、これの元のワード文書などいくつかの文書をダウンロードできるようにしておきます。


興味のある方は、読んで問い合わせしてみてはいかがでしょうか？

電気のこと20081017.doc



(FAX用)電力一括契約20081017.doc


見積キット.pdf

見積キット（裏）.pdf
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作者:三代目大家マサ

更新日:2008年11月4日 15時41分

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UPDATE 2008/11/21
おかげさまで定員に達しましたので、申し込みは打ち切りました。
またの機会にご参加ください。



大家さん勉強会（オフ会）

主催：マサ
日時：２００８年１１月２６日（水）　１３時００分から１７時００分まで
場所：嶺町文化センター　


地図

＊注意　最寄駅、東急池上線雪が谷大塚駅　当日雪が谷大塚駅で１２時４５分に待ち合わ
せして向います。
待ち合わせ場所（雪が谷大塚駅改札口）ドトール前


会費：５００円
内容：参加者の不動産投資、アパートマンション経営について
の情報交換。
　　　購入検討・予定物件やすでに所有されている物件などに
ついて具体的に話をしたい方は、各自資料をお持ちください。
定員：１４名
約１時間の案件を用意いただき話しをしていただける方を募集。
案件のある方は、どんな内容であるかを概略をメールください
。

夕食会：終了後、希望者で夕食会（懇親会）を行います。


なお、公開と書いている項目は、参加予定メンバーにはメール
で公開予定（ブログではなく、あくまで参加予定者へメールで
事前にお知らせします。当日、お互いの名前やプロフィールを
把握しやすくするため。）
公開・非公開という場合は、ご自身で選択してください。
過去に参加した方も、申し込みの際は、以前と同じものでもか
まいませんので下記の内容をすべて記入ください。
記入がない場合は、人数にカウントしません。

名前（ハンドルネーム可・参加予定メンバーに公開）：
メールアドレス（公開）：
携帯電話（非公開）：
夕食会：参加・不参加
ご自身の不動産投資経験、所有物件など（公開）：
具体的な意見を聞きたい案件の有無（有の場合は当日資料をお
持ちください）（公開）：
オフ会に期待すること、その他なにかあれば（公開）：
ご自身のブログ、HPなど（あれば）タイトル（公開）：
ブログ、HPなどのURL（公開）：

申し込み先メールアドレス


携帯電話は、ほかの参加者には非公開とします。
当日の連絡などのため、申し込み時は携帯番号を必ず記入してください。
メールでの申し込みを有効な申し込みとします。
ブログへのコメントでの参加表明は申し込みに含まれません。


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作者:三代目大家マサ

更新日:2008年11月1日 18時30分

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ドラゴンシャイさんが東京にいらっしゃるということで、さらりさんが幹事になってくれて歓迎会でした。

武蔵小山のうなぎやさんにて開催されました。

ドラゴンシャイさん歓迎会でしたが、隠れた会合としてヒロシさんの神奈川１１区からの出馬検討会でもありました。

愛知７区または愛知６区からの出馬が、ちょっと前まで濃厚でしたが、小泉さんの引退にともない、次男が出馬する神奈川１１区での出馬が、当選は難しいが、メディアに取り上げられやすいということで、今回は、供託金３００万円はどぶに捨てても知名度UPのために出馬するのがいいのではということになりました。

その３００万円を金利（月利）１０％で用立てましょうかと提案したが、「株のショートでボロもうけなので不要です」という力強い答えでした。ヒロシさん、さすがですね。

神奈川１１区からの出馬なら、さらりさんがポスター貼りは協力してくれるということですので、神奈川１１区からの出馬が可能性濃厚になってきました。

さて、話が脱線しましたが、うなぎがとてもおいしかったです。
また話もいろいろと盛り上がりました。

２次会は、カラオケで、歌わずに不動産談義。
かなりディープな内容になりました。
内容は書けません。
ヒロシさんは、先に帰りましたので秘密の内容は知りません。
ドラゴンシャイさん、ディープな内容ありがとうございました。
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作者:三代目大家マサ

更新日:2008年10月28日 3時6分

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不動産の価格について、メディアで取り上げられるときによく言われたのが、日本の不動産は、海外に比べて割安なのでまだまだ買えるというような論調がありました。

たしかに、金利は低く、物件の利回りは金利に比べて高いので投資対象としては魅力的です。

しかし、一つ前の記事で書いたように為替レート変動が激しいので、すでに１年くらい前に購入してしまった人にとっては価格変動がなければドル建てでは値上がりしているので売りたいという状態。

たとえば、昨年

・１億円
　１１０円時約９１万ドル、９０円時約１１１万ドル、８０円時約１２５万ドル、７０円時約１４３万ドル
・利回り８％（家賃収入８００万円、ドルベース１１０円時約７３００ドル、９０円時８９０００ドル、８０円時約１０００００ドル、７０円時約１１４０００ドル）

で購入した物件は、ドル建てローンで購入しているとドルベースでの物件価格が値上がりしているので、売却して本国に資金を持ち帰りたいという状況でしょう。
なんせ、９１万ドルで購入した物件が、１１１万ドル近くなのですから、売ればキャピタルゲインが大きいです。


上記のような１億円くらいの物件ならそれほど売買の価格も変わっていませんのでこの理屈が通ります。

しかしながら、ファンドが扱っていた５億円以上の市況はどうでしょうか？

ちょっと前まで利回り４～６％なんて言っていた物件が、いま１０％とかでたたき売りされています。

スケールを１０倍にして１０億の物件と仮定してみます。

・１０億円
　１１０円時約９１０万ドル、９０円時約１１１０万ドル、８０円時約１２５０万ドル、７０円時約１４３０万ドル
・利回り５％（家賃収入５０００万円、ドルベース１１０円時約４５５０００ドル、９０円時約５５５０００ドル、８０円時約６２５０００ドル、７０円時約７１４０００ドル）

上記で取得した物件が、いま売ろうとしたら利回り１０％とすると５億円です。９０円で換算すると約５５５万ドルくらい。購入したのが９１０万ドルくらいなので、為替では得しても市況の影響で大幅損失です。

これでは、日本の不動産にドルベースのローンで投資してきた多くの投資ファンドは、大幅に損失を抱えていると想像できます。

いまから海外から新規の参入で購入に来ても、将来、円安になると仮定するとなかなか投資しにくいでしょう。
円安になると損失がでますので。
まあ、売りたたかれている５億円以上の物件を購入して、市況が回復してまた利回り５％くらいで売れるのを待つという戦略なら為替リスクを考えても投資する価値はありそうですが。

上記を考えても日本の不動産は、海外勢は当分、売り圧力が優勢でしょう。
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作者:三代目大家マサ

更新日:2008年10月28日 2時54分

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オーストラリアの不動産屋からメールが来ました。

内容は、オーストラリアドルが、史上最高値圏なので、８０万ドルの物件が、以前は８０００万円近かったが、いまなら４０００万円台ですとのこと。

オーストラリアドルのここ１年のチャート
この数年で、オーストラリアの不動産を買った人は、地獄ですね。

確か、オーストラリアの不動産は去年あたりに聞いた話だと利回り５％くらいだったと思います。

オーストラリアと環境の似ているニュージーランドの不動産投資のセミナーを聞いたときのブログはこちら。
http://realblog.seesaa.net/article/25780962.html

オーストラリアとニュージーランドの融資条件などが同じと仮定して、下記は書いております。（正しいかどうかわかりません）

８０万ドルで５％ということは、年間家賃４万ドル。
１オーストラリアドル約１００円であれば、４００万円の家賃収入。

７０％日本円建てローンと仮定。
当時８０００万円×７０％＝５６００万円のローン。

これを２５年ローンと仮定。ざっくり、元本だけで２００万円強の返済、金利を含めれば年間３００万円くらいです。

さて、４００万円の家賃があれば、どうにかこうにか、年間３００万円は返済できるかと思います。

しかしながら、オーストラリアドルのレートはいま６０円くらい。
４万ドルの家賃は、２４０万円程度になってしまいます。
つまり、毎年６０万円の赤字。


ここで、物件を売却します。
運良く購入した８０万ドルで売却できたと仮定します。

４８００万円で売れたことになります。
ローンは、５６００万円で組みました。１年経っていないので、元金２００万円を返したと仮定して（本当は、元利均等なら、金利部分しかほとんど返していないので元金はあまり変わっていないですが）５４００万円だとすると６００万円穴埋めが必要です。

購入時に、自己資金として３割、２４００万円近くつぎ込んでいるので、合わせて３０００万円を飛ばしたことになります。
怖いですね。


さて、購入していたら怖かったのですが、逆にいま購入するならどうでしょうか？

８０万ドル×６０円＝４８００万円

７０％ローンで、３３６０万円分を円建てローン。
２５年、金利２．５％で、月々の返済は１５０万円くらい。

家賃は、４万ドル×６０円＝２４０万円。
為替レートが、１オーストラリアドル４０円になったら１６０万円ですから、それでも経費を引く前でどうにか返済できるかという水準。
経費を考えれば、４０円が損益分岐点かな？

いまの水準よりもう少し円高になることもあると思います。
５０円とかにでもなれば、８０万ドル×５０円＝４０００万円。
家賃収入が、４万ドル×５０円＝２００万円

将来的に、円安方向に行くと予想するなら、かなりのキャピタルゲインも期待できそう。
これからは海外不動産投資も面白いかもしれませんね。

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作者:三代目大家マサ

更新日:2008年10月28日 2時21分

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ちょっと用事があり、横浜にいたのですが、夕方にヒロシさんから電話がありました。

いま用賀にいるのですぐ来てください。
とのこと。
仕方ないので、用賀へ向かった。
なんでも、あかちゃん、DOMBEさん、Ｑ太郎さんと飲んでいるとのこと。

用賀駅について電話したらヒロシさんが迎えに来ました。
すしやですでに２次会？を１７時ごろだったと思ったが行っていた。

すでにあかちゃんとＤＯＭＢＥさんはできあがっていました。
特にあかちゃんは、北○さんに迷惑電話を掛けて大変だったとか。

あかちゃんが、不動産の投資単位として新しく「ヒロシ」を採用したらどうかとの話がありました。

詳しくは下記のあかちゃんさんのブログを参照ください。

http://baby.6.dtiblog.com/blog-entry-825.html

ぜひ、ブログをごらんのブロガーも通貨単位として「ヒロシ」を採用してブログを書いて欲しいものです。
物件の売買価格単位は
１ヒロシ＝１９万円になります。

また、キャッシュフローを計算する際には、
１ヒロシＣＦ＝約２０００円（１９万円の戸建ての１ヶ月のキャッシュフロー）

となります。

さて、この日ですが、ヒロシさんが電話で呼びつけたにもかかわらず、ウルトラマンのようにわずか３分で先に撤収してしまいました。
ひどい人です。
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作者:三代目大家マサ

更新日:2008年10月24日 0時5分

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１０月２５日に沢さんのお宝不動産公式セミナー第２０回
として、お宝不動産うっちゃんリノベ、佐藤さん防犯セミナー
が開催されます。

四国でリノベ－ションのノウハウで、買い取りリノベ転売で大成功をしていて、いまはアパート投資の王道の白岩さんたちとチームを組んで首都圏でもリノベーションを行っています。


佐藤さんは、元警察官の大家さんで、泥棒がどのような物件を狙うのか、どんな犯罪事例があるのかなどを熟知しているので、それをうまくアパート、マンションの防犯に生かしています。
過去、増山塾や沢さんのセミナー、賃貸住宅フェアのセミナーなどでもお話されていて、非常に好評です。

そのあと、沢さんとファーストロジックの坂口社長も交えてパネルディスカッションがあります。

私も参加予定にしております。
みなさん、一緒に参加しましょう。

詳しくは下記を参照ください。
お宝不動産公式セミナー第２０回

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作者:三代目大家マサ

更新日:2008年10月21日 11時33分

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賃貸住宅フェアin大阪に参加しました。

ブースやセミナーを見て回りました。
詳しくは、後日時間があれば書きたいと思いますが、書けるかどうか忙しいのでわかりません。

１７時でフェアは終了しましたが、１８時３０分からの予定でエクセルイブの懇親会がありそれに参加する予定でした。

どこか会場近くで時間をつぶして行くのかと思いましたが、左門さんたちが０次会に行くと言うことで連絡を受けました。
鈴木ゆり子さんと一緒にいたので、鈴木さんと一緒に熊本のIさんと合流して、先に行った左門さんたちのところへ向かいました。

１次会の会場の１階上のフロアのお店で０次会でした。
１次会も早めがいいという参加者が多かったということで１８時スタートに変更されました。
０次会は１時間未満という短時間。お店には悪いなあという感じでした。

１次会は、２０～３０人くらいだったでしょうか？
投資家けーちゃんや鈴木ゆり子さん、左門さんなどブロガーも参加しての懇親会です。
また、がんばる家主の会の松浦会長さんをはじめ、がんばる家主の会のメンバーも多数参加してました。

２次会は、梅田に移動して、７人で開催されました。
なぜかそのうち４人が九州勢でした。
２３時半すぎくらいでお開きになりました。

懇親会を主催いただきましたエクセルイブの尾浦社長ありがとうございました。
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作者:三代目大家マサ

更新日:2008年10月21日 2時5分

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いよいよ今週末は、沢さんのお宝不動産公式セミナー第２０回
として、お宝不動産うっちゃんリノベ、佐藤さん防犯セミナー
が開催されます。

四国でリノベ－ションのノウハウで、買い取りリノベ転売で大成功をしていて、いまはアパート投資の王道の白岩さんたちとチームを組んで首都圏でもリノベーションを行っています。


佐藤さんは、元警察官の大家さんで、泥棒がどのような物件を狙うのか、どんな犯罪事例があるのかなどを熟知しているので、それをうまくアパート、マンションの防犯に生かしています。
過去、増山塾や沢さんのセミナー、賃貸住宅フェアのセミナーなどでもお話されていて、非常に好評です。

そのあと、沢さんとファーストロジックの坂口社長も交えてパネルディスカッションがあります。


それから、沢さんの新刊、「借金パワーで金持ちになる！」をamazonで購入した方は、amazonの領収書を印刷して持って行くと１０００円引きとのことです。
amazonで購入してセミナーに参加しましょう。

私も参加予定にしております。
みなさん、一緒に参加しましょう。

詳しくは下記を参照ください。
お宝不動産公式セミナー第２０回

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作者:三代目大家マサ

更新日:2008年10月21日 1時43分

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最近、僕のブログでときどき出てくるヒロシさんが、メジャーデビューをする。
http://plaza.rakuten.co.jp/hiroshifusai


こちらの財布の中身レポートの執筆者になるという。
http://ooyasan.fc2web.com/manabi.html



僕のブログで
・赤プリ
・選挙出馬
などでプロデュースをしたのが実を結んだようだ。
最近では、ブログをアウトソーシングした

１６日　大阪遠征１日目

でもヒロシさんが出ている。
大阪遠征２、３日目でも何人かにこのブログを読んで面白かったとか、ヒロシさんがどんな人か会ってみたいなどと言われたりする。

フェスタのときにも、「ヒロシさんは本当に出馬するのですか？」と聞かれたりもした。
その答えは、もちろん「本当に出馬しますよ。」
である。早く愛知７区で事務所を構えて欲しい。
ヒロシさんいつ引っ越ししますか？

所有物件規模の割には、相当有名になっていると思う。

野ブタ。をプロデュース
http://www.ntv.co.jp/nobuta/

ならぬ、
「ヒロシ。をプロデュース」
をしている。
これで、第一段階のメジャーデビューが成功した。

次は、もちろん、「選挙出馬」である。
その前に、左門満室さんの東京来訪に会わせて赤プリ塗装大会があるかもしれない。

これからも
「ヒロシ。をプロデュース」
を頑張ってみようと思う。
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作者:三代目大家マサ

更新日:2008年10月21日 1時33分

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